재산세(Property tax)의 모든 것
경제학하는 아내/세상 만사 이야기

 

재산세 (Property tax)의 모든 것

 

재산세라고 하니 엄청 재산이 많은 사람이 내는 세금같다. 재산세는 말 그대로 '재산'이 있는 곳에 세금을 매기겠다는 것이다. 여기서 재산은 개인이나 단체에 속한, 경제적 가치가 있는 모든 것을 두루두루 이른다. (그러나 우리나라에서는 고급 기계라던가 리조트 회원권 같은 재산들이 대상이 안되고 있어서 지방입장에서는 세제확보를 확대할 여지가 무한정 많은 세목 중 하나이다.)보통 우리나라 사람들이 재산하면 부동산을 떠올리는 것은 아마도 그것들의 경제적 가치가 가장 자주 와닿기 때문일 것이다. (신문과 뉴스에도 온통 부동산 이야기로 매일매일 시끄럽고, 건축회사의 광고가 없으면 신문사가 망한다는 우스갯소리가 있을 정도니까?) 그러나 실제로 재산세가 부과되는 것은 비단 부동산 뿐만이 아니다.

전 세계적으로 재산세는 부동산 - 구체적으로는 1. 토지, 2. 건물 -에 부과하는 세금으로 인식되나, 선박이나 항공기 등 충분히 되팔 수 있는 경제적 가치가 있는 것들에도 재산세는 부과된다. 세금은 모두가 알다시피 국세 - 나라에 내는 세금 - 과 지방세 - 거주 시나 군에 내는 세금 - 으로 구분이 되는데, 재산세는 가장 대표적인 지방세라고 할 수 있다. 그렇다면 우리나라의 재산세는 어떤 특징을 가질까?

참고 : 우리나라의 재산세는 사실상 보유세?

우리나라의 경우 토지, 건축물 등을 소지하고 있는 경우, 단순히 재산세는 물론이고 지역자원시설세 -건물 유지에 필요한 소방시설 등 공공 경비 충당을 위해 부과하는 목적세 - , 지방교육세 등을 함께 내도록 하고 있다. 부동산을 보유함으로서 내는 세금 - 일명 보유세 - 가 세가지로 이루어져 있는 셈이다. (과거 2005년까지는 종합토지세도 포함되어 있었다)

반면, 미국의 경우 통합된 재산세를 이용하여 공공시설이나 교육시설 등에 재투자하고 있다. 따라서 미국의 재산세 세율과 우리나라의 재산세 세율을 직접비교할 때는 신중을 기할 필요가 있다. 따라서 세금의 효과를 비교하려면 미국의 재산세 = 우리나라의 보유세와 비교하는 것이 더 바람직할 수 있다.

이 때도 신중을 기해야하는데, 이는 우리나라에서 2차로 징수하는 종합부동산세 때문이다. 종합부동산세의 경우 국세이기 때문에 정확히 보유세와 합산한 개개인의 데이터를 구하는데 어려움이 있을 수 있다. 그러나 종합부동산세 역시 전국 단위의 토지 보유를 반영한 부동산세제이다. 그러고보면 부동산이 세수확보에 상당히 기여하는 것은 전 세계 공통인 모양이다. 종합부동산세는 다음 포스트에서 다룰 예정이다.

 

1. 재산세는 지방세목 중 가장 큰 비중을 차지한다. : 세입자들이 세금의 혜택을 받는다!

재산세가 소수의 이야기 같지만 사실은 집이 없는 사람에게도 매우 중요한 세금이다. 현재 우리나라의 지방세 징수액을 살펴보면 18~20%에 가까운 지방세가 재산세로 충당되고 있다. 우리가 알고있는 119 소방 서비스는 지방단체에서 관리비용을 지출한다. 가로등도, 보도도, 아스팔트도, 공원녹지 관리도, 교육청 관련 지출도 모두모두 지방세로 지출한다. 그러니 지방세가 부족해진다는 것은 지금 당신이 누리고 있는 시의 서비스 질이 나빠질 것임을 의미한다. 제주도에 건물만 사두고 서울에서 사는 사람들 입장에서는 재산세가 적은게 좋겠지만, 제주도에서 살고있는 사람들 입장에서는 재산세 감소를 마냥 반길 일이 아닌 이유이다. 위에서 설명한 보유세의 개념으로 지방세의 현재 세금 비중을 살펴보면 결코 낮지않음을 알 수 있다.

 

자료 : 안전행정부 지방세통계연감, e나라지표 재인용

참고 1. 2011년 갑작스럽게 재산세가 늘어난 것은 기존의 도시계획세가 세제개편으로 재산세에 포함되었기 때문이다.

 

참고로 미국의 경우 Property and Utility 관련 택수 비중이 약 15~25%로 주마다 차이는 있지만 한국과 비슷하거나 조금 높은 수준이다. 그러나 이는 자세히 살펴보면 소득세, 법인세가 국세인 한국과 달리 Retail sales/Use tax와 Business&Occupation tax가 주에 귀속되고 있기 때문임을 알 수 있다. 이런 부분을 한국과 비슷하게 손질해보면 Property tax의 비율이 한국보다 훨 씬 높아짐을 알 수 있다. 왜냐하면 Retail Sales/use tax가 약 40~50%, Business & Occupation tax가 약 15~25%를 차지하기 때문이다. (주마다 다르므로 range가 넓다. 자세한 정보가 궁금하다면 주별로 제공하는 taxation report를 살펴보면 된다)

 

2. 시가표준액 기준으로 과세

취득 당시 신고한 금액을 기준으로 세금을 매기는 취득세, 양도세 등과 달리 재산세는 시가표준액을 기준으로 세금을 징수한다. 주택이나 토지의 경우에는 일반적으로 말하는 공시지가를 시가표준액으로 하고, 주택 이외 건축물이나 선박 항공기 등은 과세대상별 특성에 따라 구청장이 결정한 것이 바로 시가표준액이 된다. 국내의 경우 구조지구, 용도지구, 면적 등등등을 반영하여 시가표준액이 결정되는데, 이 기준은 국세청장이 고시한다.

 

자료 : 서울특별시 홈페이지>세금>시가표준액조회

 

 3. 보유세가 지방의 재정자립도를 결정한다.

몇년 전에 지방들이 재정난에 허덕이자, 중앙정부에서 재산세를 올릴 수 있도록 지방정부에 권한을 준 적이 있다. 당시에 지방정부들은 그렇게 하면 도시 공동화 현상이 더 심해질까 덜덜 떨면서 결국 재산세 동결이라는 결론에 다다랐다. 우리나라의 경우, 대부분의 세금이 국세목에 들어있기 때문에 지방 입장에서는 너무나도 소중한 재산세를 함부로 올렸다가 오히려 사람이 떠날까 두려웠던 것 같다.

 

자료 : 국세청, 관세청 -  징수보고서, 행정안전부 - 지방세정연감,  e-나라지표 재인용

 

지방세의 비율은 2000년 이후 줄곧 21~23% 수준으로 안정적인 편이다. 혹자는 미국이나 독일과 비교하여 우리나라의 지방세 비율이 너무 낮다는 주장을 하지만 이는 잘못된 인식이다. 연방제 국가들은 주(state)마다 법규는 물론이고 공공시설의 차이도 많지만, 우리나라의 경우 비연방제국가이기 때문에 단순히 연방제국가들과 비교하기에는 무리가 있다. 우리나라와 인구규모가 비슷한 비연방제국가 프랑스의 경우 지방세 비율은 약 30% 내외 정도이다.

지방세의 징수비중이 낮다고하여 걱정할 필요는 없다. 지방교부세 등을 통해 국세의 일부는 지방세로 이전되기 때문에 실제로 지방정부가 사용하는 조세 수입은 약 60%이다. 그러고보면 국세에서 들어오는 지방정부의 수입이 가장 많다는 것을 알 수 있다. (Question : 지방정부 입장에서는 재산세를 조금 올려서 세수를 확보하는 것에 집중하는게 맞지 않았을까? 의문이 드는 부분이다. 자력으로 세금을 확보해야 할 지자체가 국가에서 받는 보조비율이 지자체 예산의 60% 수준인데도 자발적 세수확보를 위한 노력을 하지 않는 이유가 뭘까? Answer : 국소적인 이유지만, 일부 지자체의 경우 재산세를 인상함으로써 굳이 구 거주자들의 부담을 리지 않으려 할 수 있다. 서초구청이나 강남구청이 가장 극단적인 예가 된다. 재정자립도가 이미 높은 상황이기 때문에 반대하는 것이다. 그러나 이것이 과연 주요한 이유일까는 의문이 든다. 그렇지 않은 시도구가 훨씬 많은 상황인데... )

 

자료 : 안전행정부 - 지방자치단체 통합재정개요, e-나라지표 재인용

 

엇필보면 예상보다 재정자주도가 높아보인다. 그러나 이건 서울시처럼 100% 이상의 자립도를 가지고 있는 시 단위들이 포함되었을 때 수치일 뿐, 도단위의 행정자치구는 2008년 이래 46~50% 수준의 자립도를 가지고 있으며 2014년에는 42%에 그치고 있다.

그냥 단순히 생각하면 어차피 내는 세금 국가가 거둬서 지방을 주나, 지방이 거두나, 우리로서는 무슨차이가 있는가 생각될 수 있다. 그러나 이건 엄연히 다르다. 만약 지방자치단체의 재정자립도가 높다면 이는 자주적으로 지방이 재량권을 가지고 세금을 사용할 수 있다는 뜻이다. 서울에서 자체적으로 복지예산을 편성하여 나라에서 소외된 사람들을 대상으로 한 복지혜택을 주는 것이나 DDP를 건설하는 것, 청계천에 투자하고 버스중앙차선을 만들 수 있는 것, 난지공원을 조성하는 것 등 모두가 지방자치단체의 재량에서 이루어진 것이다. 만약 재정자주도가 낮다면, 국가 입장에서는 그 지방이 운영되는데 꼭 필요한 최소한의 비용만을 지불코자 하기 때문에 교육, 안보, 소방 서비스 등 정확히 명목이 있어야만 세금을 사용할 수 있게된다. 그러니 만약 당신이 살고있는 지역이 그저 운영되는 수준일 뿐, 발전이 없다면? 지역의 재정자립도가 낮기 때문으로 연결된다.

지방에서 거둘수 있는 세목은 많지 않다.

자동차세, 재산세, 지방소득세, 주민세, 담배소비세, 등록면허세, 취득세, 레저세, 제역교육세, 지역자원 시설세 등. (시군세/도세가 다름) 안전행정부에서 낸 조세통계연보에서 그 비중을 살펴볼 수 있는데 취득세, 재산세, 지방교육세제 등 재산 보유에 따른 세금이 가장 주요한 세금임을 알 수 있다. 다시 말하면, 정부가 부동산 시장을 살린다 죽인다 하면서 움직이는 세금들 때문에 지방정부의 숨통이 결정된다.

 

재산관련 세제 = 취득세 + 재산세 + 지방교육세 + 지역자원시설세 = 49.5%

(참고 : 지방교육세의 경우, 취득세분과 재산세분만 따로 계산해야하며, 이 비율이 전체 지방교육세의 약 40%이므로 5.6% 중 3.6%만 반영)

 

 자료 : 안전행정부 - 2012 지방세통계연감

> 특히 구단위에서는 재산세가 74.2%로 압도적인 비율을 차지한다.

 

4. 재산세는 토지와 주택 과세가 가장 많다.

이미 많은 사람들이 짐작하고 있겠지만, 재산세하면 부동산세를 떠울릴정도로 재산세의 대부분은 토지, 주택을 대상으로하며 건축물이 그다음 순위이다.

 

 

 자료 : 안전행정부 - 2012 지방세통계연감

 

5. 재산세는 살고있는 곳에 따라 다르다. 

세율체계는 재산세율을 기본으로 하되, 도시계획세율은 자치단체 조례로 필요할 경우 추가로 과세할 수 있도록 하고 있기 때문에 실제로는 시마다 재산세율이 조금씩 차이가 있을 수 있다. 현재 우리나라는 각 시도별로 홈페이지를 구축하여 세금을 계산할 수 있도록 구현되어 있다. 2006년까지는  같은 서울시 내에서도 구별로 탄력세율이라는 것을 적용, 지방법인세와 지방소비세 수입이 많은 서초구나 강남구 주민들이 상대적으로 재정자립도가 낮은 양천구나 금천구보다 더 낮은 재산세를 내는 웃지못할 상황도 벌어졌었다.  (현재는 재산세에 대한 탄력세율 적용은 없어진 것으로 보인다.)

 


i. 이 후 추가 +@가 계속될 수 있다. 

ii. 이 글은 논문 글감을 위해 작성한 것으로, 누구나 자유롭게 사용할 수 있지만 출처를 밝혀야 하며, 작성한 글 문구는 그대로 사용하기 바란다. 필자의 자의적 해석이 포함된 글을 재해석하여 배포하는 것은 바라지 않는다.

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