[레버리지 효과] 가격이 오를수록 수요가 많아지는 이유?
경제학하는 아내/시사읽기


[레버리지 효과] 가격이 오를수록 수요가 많아지는 이유?


글쓴이 : 언알파 여자 / 생각자 : 언알파 여자



안녕하세요. 간만에 블로그에 돌아온 언알파에요. 요즘은 쓰는 글마다 간만이네요 ㅡㅡ..
다단계 경제학 4탄도 채 마무리하지 않았지만.. (이런 책임감 없는 여자 같으니라고!!!)
공교롭게도 오늘은 다른 주제가 쓰고싶어서 블로그에 들렀답니다.

주택가격이 요즘 하락하고 있지요..? 수요는 침체되고 말이에요.

우리가 상식적으로 아는 경제 메커니즘은 
'가격이 높아지면 수요가 감소하고, 가격이 하락하면 수요는 증가한다' 입니다.

하지만 그런 경제적 상식이 도대체 통하지않는 시장들이 몇몇개 있습니다.
대표적인게 부동산과 교육시장, 명품시장이죠.

주택을 포함한 부동산 시장의 경우, 시장의 움직임이 정말 특이합니다. (특히 아파트요)
가격이 오르면 오를수록 수요가 많아지더니, 
요즘은 떨어지면 떨어질수록 수요가 감소하는 희귀한 현상이 나타나고 있습니다.

사실 부동산의 경우 경제적 매커니즘 뿐 아니라 정치적으로, 정책적으로, 구조적인 문제가 얽혀있는게 사실입니다.

하지만 오늘은 화폐경제의 논리로 이 아이러니한 현상을 설명해보려고 합니다.

가격이 오를수록 수요가 증가하고, 가격이 떨어질수록 수요가 감소하는 원리!!
가격이 오를수록 공급은 감소하고, 가격이 떨어질수록 공급은 증가하는 원리!!


은행이 돈만드는 비밀! - 레버리지를 아시나요? 


혹시 보통 은행들이 어떤식으로 자산을 늘리는지 아시나요?
제조업계보다 많은 연봉을 받는 금융업계의 자산늘리기 비밀에는 여러가지가 있지만
대표적인 방법이 바로 레버리지랍니다.

레버리지라는 것은 쉽게 말해서 자기 돈은 별로 없으면서 대출을 받아 자산을 늘리는 방식이에요.
이 때 레버리지는 부채의 개념으로 이해하면 쉬운데, 절대금액이 아닌 일정 비율로 보유하는게 일반적입니다.

예를 들어서 자기 자본을 20만원 가진 은행이 80만원을 빌려서 100만원만큼 주식에 투자했다고 생각해봅시다.
이 때 레버리지는 5랍니다. (자기 자산 100만원 / 자기자본 20만원) 
여기서 5라는 레버리지는 은행이 가장 이상적이라고 생각하는 수치라 합시다.

이제 경기가 호황이 되어서 주가가 올랐고 주식의 가치가 105만원으로 증가했다고 합시다.
그럼 부채는 여전히 80만원이니까 자본이 25만원으로 증가하게 됩니다.
이 때 레버리지는 4.2 (105만원 / 25만원) 가 되겠지요!

은행은 이제 레버리지가 5보다 낮기때문에 추가로 대출을 받습니다.
총 자본금 25만원 * 5 = 125만원이죠? 그러니까 자산가치를 125만원으로 늘리려고 추가 대출을 받습니다.

그 결과 은행의 자산, 부채, 레버리지는 경기가 좋을때 계속계속~~ 증가하는 것이죠.

이제 주식의 입장에서 이 상황을 되짚어봅시다.

처음에 주식의 가격은 100만원이었죠. 그런데 경기가 호황이 되어서 105만원으로 주식 가격이 올랐어요.
가격이 올랐는데 은행은 오히려 대출을 받아서 주식을 추가로 구매하죠!! (20만원 추가 구매)
그러니 다시 경기 순환 구조에서는 수요가 증가 -> 가격 상승 의 매커니즘이 된답니다.
그래서 수요 증가 -> 가격 상승 -> 수요 증가 -> 가격 상승의 순환이 지속되는 것이죠.

이러한 현상을 일컫어서 '레버리지 효과' 라고 부르기도 한답니다.


저축은행 사태 - 건축회사의 레버리지 때문이라고?! 


부동산 시장도 주식과 비슷하게 자산의 성격을 띄고 있답니다.

부동산 시장이 활황일 때는 건축회사들이 모두 레버리지를 했어요.

모두가 알고있는 '저축은행 사태' 역시 부동산 레버리지의 뼈아픈 잔재이지요.

자기 돈은 없는 상황에서 건축회사들은 다음과 같은 매커니즘으로 움직였습니다.


 자본금 + 대출 => 재건축 추진 => 자산가격 상승 => 자본 가치 증가 

=> 추가대출 실시 => 또다른 재건축 추진 => 자산 가격 상승 => 자본 가치 증가 

=> 추가대출 실시....


여기서 레버리지로 돈을 벌린 사람이 바로 건설회사들이죠.

그리고 그 건설회사들에게 추가대출을 실시해준 곳들이 바로 저축은행이지요!


일명 PF라는 방식으로 시행사가 시공사를 뒤에 세우고 돈을 빌리러오면 

저축은행들은 제대로 된 심사도 하지않고 자금을 공급했어요.

근데 문제가 생겼습니다.


계속해서 주택의 공급이 증가하다보니 어느순간부터 자산가치 상승이 멈칫하는 시기가 온 것이죠.

자산가치가 상승하지 않으면 역레버리지 효과가 발생해요.

그럼 어떻게 될까요???


쉽게 생각해서 부동산 가격이 100만원이고 부채가 80, 자본이 20, 레버리지가 5인 상태에서

부동산 가격이 90만원으로 하락을 해요. 그럼 부채가 80, 자본이 10인 상태가 되고 레버리지는 9로 껑충 뜁니다.

이 레버리지를 다시 5로 낮추기 위해서는 부채를 8만큼 갚아야하죠.  (자산 90, 부채 72, 자본 18)


그래서 주택을 일부 처분해요. 그런데 주택을 처분하니 시장에 공급이 증가하고 당연히 가격이 떨어지겠죠.
가격이 하락하니 기존에 가진 다른 주택의 가격이 다시 90에서 80으로 하락해요. (자산 80, 부채 72, 자본 8)

자산 가격의 하락과 함께 레버리지도 증가하고 이를 5로 낮추기 위해서는 다시 부채를 6만큼 상환해야 해요.


이렇게 시작된 침체는 이제 레버리지 효과가 역으로 나타나는 현상을 보입니다.


부동산 가격 하락 -> 레버리지 증가 -> 부채 상환을 위해 부동산 매각 -> 부동산 공급 증가 (수요는 x)
-> 공급 증가에 따른  가격 하락 -> 레버리지 증가 -> 부채 상환을 위해 부동산 매각 -> 부동산 공급 증가
-> 공급 증가에 따른 가격 추가 하락 ....


상황이 이렇다보니 그나마 아파트라도 지어서 가지고 있는 경우는 괜찮았지만
레버리지 효과를 보려고 돈을 빌려 무리하게 재건축을 추진하던 시행사의 경우..
당초에 레버리지 5. 즉 자기자본비율 20%로 사업을 시작했는데 자산 가격이 하락하면서
부채가 부동산 가격을 역전하는 상황에 직면합니다. 
그래서 파산을 신청하죠..

여기서 부실 PF를 실시한 저축은행들의 줄파산도 시작된거라고 할 수 있겠네요



하우스 푸어도 알고보면 레버리지때문에... 


여기쯤 되면 눈치 빠르신 분들은 이미 알아차리셨겠죠?

하우스푸어의 가장 큰 문제는 바로 이 레버리지를 노렸다는 것이죠.

자기 자본은 꼴랑 2천만원 가지고 있으면서 1억짜리 집을 사는거죠..

그리고 '1년 후면 올라서 내 자본이 더 많아질거야' 라는 환상을 가졌어요.


그런데 1억짜리 집이 8천만원이 되버린거죠!!

빚낸게 8천만원인데 집값도 8천만원 ㅠㅠ!!!!

근데 수요도 경색되고 공급이 증가하는 상황이라 가격은 추가하락 예상!!!

집을 갚아도 부채를 다 갚지 못하는 상황....

이런게 바로 하우스푸어를 만든달까요..?


하지만 이런 디레버리지가 시작된 마당에는 당분간 이런 악순환은 계속될 확률이 높아요.

레버리지효과가 존재하는 시장의 경우 가격이 하락하고 시장이 경색되기 시작하면

공급이 증가할수록 수요가 감소하는 현상을 보이는 것으로 나타나거든요..



레버리지 효과를 가능하게 하는 것은 여러가지가 있지만

가장 큰 요인은 낮은 금리수준이랍니다. 부채를 늘리기 좋은 환경을 만들어주거든요.

그럼 이만 숑숑 물러갑니다~^^



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